Cómo cambiar de Administrador de Edificio o Condominio en Chile
Respuesta directa: para cambiar de administrador se requiere convocar una Asamblea con 15 días hábiles de anticipación, reunir el 33% de los derechos del condominio para sesionar, y aprobar el cambio por mayoría absoluta de los asistentes (50% + 1). El proceso completo toma entre 30 y 60 días.
Si el administrador actual no cumple sus obligaciones, no rinde cuentas o no entrega el nivel técnico que la comunidad necesita, la Ley 21.442 entrega herramientas legales claras para cambiarlo. Aquí explicamos el procedimiento completo: causales válidas, quórums exactos, plazos y traspaso ordenado.
33%
Quórum para sesionar
50%+1
Quórum para aprobar
15 días
Anticipación mínima de citación
30–60
Días estimados del proceso
¿Cuándo puede su comunidad cambiar de administrador?
La Ley 21.442 no exige una causal específica: la asamblea puede decidirlo en cualquier momento. Estas son las razones más frecuentes que motivan el cambio.
No rinde cuentas
No entrega rendición mensual detallada, no muestra respaldos de gastos o no informa el estado del fondo de reserva, como exige la Ley 21.442.
No está inscrito en el Registro MINVU
Desde septiembre de 2025 la inscripción es obligatoria. Quien no está inscrito queda inhabilitado para ejercer como administrador.
Gestión técnica deficiente
No supervisa proveedores en terreno, no planifica mantenciones preventivas, ignora vicios constructivos o solo reacciona ante emergencias.
Pérdida de confianza del Comité
Falta de comunicación, decisiones tomadas sin consulta, irregularidades menores reiteradas o conflictos con la comunidad.
Incumplimiento de la Ley 21.442
No convoca asambleas en los plazos legales, no respeta el reglamento de copropiedad o desconoce sus obligaciones legales.
Irregularidades financieras
Pagos sin respaldo, gastos no autorizados, fondos no localizables o uso indebido del fondo de reserva.
Cómo cambiar de administrador en 6 pasos
El procedimiento exacto según la Ley 21.442. Si su comunidad lo sigue, el cambio es legal, ordenado y no admite impugnación posterior.
- 1
Preparación inicial
Identifique las causales
Cualquier copropietario puede plantear el tema, pero conviene documentar previamente las razones del cambio: incumplimientos, falta de rendición, falta de inscripción MINVU, problemas técnicos sin resolver, etc.
- 2
Investigación
Reúna cotizaciones de alternativas
Solicite al menos dos o tres cotizaciones de nuevas administradoras. Compárelas no solo por precio, sino por nivel técnico, transparencia y cumplimiento de la Ley 21.442.
Verifique que cada administradora esté inscrita en el Registro Nacional del MINVU, en condominios.minvu.cl.
- 3
Convocatoria
Convoque a Asamblea Ordinaria (o Extraordinaria)
El Comité de Administración convoca a Asamblea incluyendo el cambio de administrador como punto de tabla. La citación debe enviarse con al menos 15 días hábiles de anticipación, según el artículo 15 de la Ley 21.442.
Si la situación amerita urgencia, puede convocarse Asamblea Extraordinaria: la solicitan el Comité o copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos del condominio (artículo 14).
- 4
Sesión
Sesione con quórum válido
Para sesionar válidamente en Asamblea Ordinaria se requiere la representación del 33% de los derechos del condominio. La asamblea puede ser presencial, telemática o mixta si el reglamento lo permite.
- 5
Votación
Vote y apruebe el cambio
El cambio se aprueba por mayoría absoluta de los asistentes (50% + 1 voto). En la misma asamblea se designa al nuevo administrador. El acta debe reducirse a escritura pública.
Los acuerdos adoptados en asamblea válidamente constituida son obligatorios para todos los copropietarios, asistan o no.
- 6
Cierre
Traspaso ordenado al nuevo administrador
Aprobado el cambio, se notifica al administrador saliente y se fija un plazo de traspaso (habitualmente de 15 a 30 días) para entregar libros contables, contratos, claves y fondos.
Si el administrador anterior no entrega, el Comité puede reclamar ante la SEREMI MINVU en condominios.minvu.cl (artículos 90 al 96).
El Comité de Administración no puede cambiar al administrador por su cuenta
Designar o remover al administrador es una facultad exclusiva de la Asamblea de Copropietarios (artículos 18 y 19 de la Ley 21.442) — ya sea Ordinaria o Extraordinaria. El Comité puede impulsar el proceso, reunir cotizaciones y convocar la Asamblea, pero no puede resolver el cambio por sí mismo, sin informarlo y someterlo a votación.
Las únicas excepciones son la designación inicial que hace el propietario del condominio, y la situación temporal en que el presidente del Comité asume como administrador ante una ausencia — no una designación permanente. Un cambio decidido solo por el Comité, sin pasar por Asamblea, no tiene validez legal y puede ser impugnado por cualquier copropietario.
El quórum correcto: 50%+1, no el 66%
Es un error común creer que se necesita el 66% para cambiar de administrador. Eso es falso. Esto es lo que dice exactamente el artículo 15 de la Ley 21.442.
Asamblea Ordinaria
Tipo de asamblea correcto para cambiar de administrador
- Quórum para sesionar
- 33%
- Quórum para aprobar
- 50% + 1
Los porcentajes se calculan sobre los derechos del condominio, no sobre las unidades.
Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada
Solo para casos especiales
- Quórum para sesionar
- 66%
- Quórum para aprobar
- 66%
Solo se exige 66% para casos especiales: modificación del reglamento de copropiedad, reconstrucción, demolición o cambio de destino de unidades — no para el cambio de administrador.
¿Por qué importa esta diferencia? Muchas comunidades creen erróneamente que cambiar de administrador es casi imposible porque “se necesita un quórum altísimo”. Eso desalienta a comités con razones válidas para cambiar. La realidad es accesible: con un tercio de los derechos asistiendo y la mayoría simple de ese tercio aprobando, el cambio se concreta.
Lo que la Ley 21.442 le garantiza a su comunidad
El cambio de administrador no es un trámite que deba aprobar nadie externo: es un derecho de los copropietarios reconocido por la ley.
Cambio en cualquier momento
La asamblea puede decidir el cambio en cualquier momento, sin esperar a que termine un contrato ni alegar una causal específica.
Rendición de cuentas obligatoria
Todo administrador está obligado a rendir cuentas mensualmente con respaldo documental. Es un derecho, no un favor.
Convocar Asamblea Extraordinaria
Si el Comité no convoca, los copropietarios que representen el 10% de los derechos pueden hacerlo directamente.
Reclamación ante la SEREMI MINVU
El Comité o el 15% de copropietarios puede reclamar contra un administrador por incumplimiento.
Asambleas virtuales o mixtas
Pueden convocarse asambleas presenciales, telemáticas o mixtas si el reglamento lo permite.
Citación por correo electrónico
La citación a asamblea puede hacerse por correo electrónico al registro de copropietarios.
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RegistrarmePreguntas frecuentes sobre el cambio de administrador
¿Cómo se cambia de administrador de un edificio o condominio en Chile?+
El cambio se decide en Asamblea Ordinaria según el artículo 14 de la Ley 21.442: se reúnen cotizaciones, se convoca con 15 días hábiles de anticipación mínima, se sesiona con el 33% de los derechos del condominio y se aprueba por mayoría absoluta (50%+1) de los asistentes. El acta debe reducirse a escritura pública.
¿Cuál es el quórum exacto para cambiar de administrador?+
Para sesionar válidamente en Asamblea Ordinaria se requiere el 33% de los derechos del condominio. Para aprobar el cambio, mayoría absoluta de los asistentes (50% + 1 voto). No se requiere el 66%: ese quórum aplica solo a asambleas extraordinarias de mayoría reforzada, para casos como modificación del reglamento, reconstrucción o demolición — no al cambio de administrador.
¿Cuánto tiempo demora el proceso completo de cambio?+
El proceso típico toma entre 30 y 60 días desde que se decide iniciar. Reunir cotizaciones puede tomar 1-2 semanas, la citación exige mínimo 15 días hábiles de anticipación, y el traspaso posterior puede tomar de 15 a 30 días adicionales.
¿Quién puede solicitar el cambio de administrador?+
Cualquier copropietario puede plantear el tema y reunir cotizaciones, pero la decisión final se toma en Asamblea de Copropietarios convocada por el Comité. Para Asambleas Extraordinarias, también pueden convocarlas copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos del condominio.
¿Qué pasa si el administrador anterior no entrega los documentos?+
Está obligado a entregar libros contables, contratos vigentes, claves, documentación y fondos. Si se niega, el Comité puede reclamar ante la SEREMI MINVU (condominios.minvu.cl, artículos 90 al 96) o, en casos graves como retención indebida de fondos, denunciar ante el Juzgado de Policía Local.
¿Las asambleas para cambiar administrador pueden ser virtuales?+
Sí. Según el artículo 15 de la Ley 21.442, las asambleas pueden ser presenciales, telemáticas o mixtas, siempre que esté contemplado en el reglamento de copropiedad. También se admiten consultas por escrito.
¿Es necesario esperar a que termine el contrato del administrador para cambiarlo?+
No. La asamblea puede decidir el cambio en cualquier momento: la administración es designada por la asamblea (artículo 18) y la misma asamblea puede revocarla. Cláusulas contractuales de término anticipado se resuelven aparte, pero no impiden el cambio.
¿Puede el Comité de Administración cambiar al administrador por sí solo, sin Asamblea?+
No. La designación y remoción del administrador es una facultad exclusiva de la Asamblea de Copropietarios (artículos 18 y 19 de la Ley 21.442), ya sea Ordinaria o Extraordinaria. La única excepción es la designación inicial que hace el propietario del condominio, o la situación temporal en que el presidente del Comité asume como administrador ante una ausencia. Un cambio decidido solo por el Comité, sin someterlo a votación en Asamblea, no tiene validez legal.
Este contenido tiene fines informativos y educativos, no constituye asesoría legal. Ante una situación específica, recomendamos revisar el reglamento de copropiedad de su comunidad y consultar el texto oficial de la Ley 21.442 en la Biblioteca del Congreso Nacional (BCN) o con un abogado especializado en copropiedad.